住まいを増築しようと思って建築士に相談したら、「既に面積制限をオーバーしているので、増築はできない。」と言われました。建築確認申請を行い、検査済証もあるのに何故かと思い、その理由を聞くと、ウチは『既存不適格建築物』なのだそうです。 これってどういうことなのですか。テレビなどでよく聞く違法建築物とはどう違うのですか。

既存不適格建築物とは、法令の改正により基準に合わなくなった建物のことです。

既存不適格建築物というのは、法令等が改正されることにより生じる問題で、既に建っている建物のうち、改正後の新しい規定に適合しないものをさします。建物を建てた時点では、法令の規定を満たして建てているのですが、その後の法令などの改正により既存不適格建築物となってしまうのです。
それに引きかえ、違法建築物とは、建てた当初から法令に合っていない建物や、建てた当初が法令に合っていてもても、その後の増改築工事などを行うことによって法令に合わなくなった建物をさします。前回のチェック事項にあるような、建物の敷地に定められている高さや面積の制限、接道条件、建物の構造などの基準を守っていなかったり、建築確認申請をしなければならないのにしなかった建物が違法建築物です。
今回の相談では、建物を建てた後に建ぺい率あるいは容積率の面積制限の数値が変わり、オーバーしてしまっているという状況で、今以上床面積を増やすことは不可能です。このような既存不適格建築物は、増改築や大規模修繕等を伴わないリフォームであれば、オーバーしている面積分を壊さなくともよいのですが、確認申請の必要なリフォームや建て替えをする時には、現在の基準に合わせる必要が出てきます。リフォームや建て替えを考える時には、自分の家を建てた後にどういう改正や変更があって、建物のどの部分に関わってくるのか、知っておくとよいでしょう。

建築基準法がつくられ、施行されたのは昭和2５年。それ以降、社会環境の変化、建設技術や住宅性能の進捗に合わせ、改正が重ねられてきました。たとえば、都市部に建物が密集するようになると、それに合わせて環境を守り、災害の拡大を防ぐための法令の改正や都市計画の変更がなされてきました。また、被害の大きな地震がおこる度にその被害状況を調査分析し、地震に対する建物の安全性を高めるための構造の規定の見直しが行われました。最近の改正では、シックハウス対策のための新しい規定が付け加えられています。

　環境を守るための規定としては、住宅地の風通しや日当たりなどの住環境を守るために都市計画で「用途地域」が定められていて、この用途地域ごとに建物の面積を制限する建ぺい率・容積率や、高さ制限の規定があります。容積率については、この都市計画による制限の他に前面道路の幅員による制限もあり、どちらか厳しい方の数値が適用されます。また、高さ制限には、道路斜線制限、隣地斜線制限、さらにより良好な住宅地としての環境を守るための地域には北側斜線制限があります。市街地の拡大による都市計画の見直しによって、用途地域の変更や、これらの規定の改正が行われてきています。
また、人が多く集まる密集地での火災の被害の拡大を防ぐために、防火地域・準防火地域等の指定があり、その地域に応じて、建物の構造や、外壁・軒裏の仕上げ、ガラス戸の種類などが定められています。人口の増加により建物が密集してきた住宅地では、新たに準防火地域に指定される場合があり、これにより既存不適格建築物となった建物を、増改築など確認申請が必要なリフォームをする時には、併せて防火の規定を満たす工事が必要になります。
その他、構造規定の改正によって、基礎や建物の構造が現在の基準にあっていない場合も少なくないので、必ず建築士に相談して確認してください。これらの規定は、用途地域等の見直しによる変更と併せて確認しておきます。

音楽が大好きで音響機器が増えてきたＢさん。増築してオーディオルームをつくろうと考えました。新築時の確認申請の図面を調べてみると、建ぺい率、容積率の面積制限には十分な余裕があり、増築はかんたんにできそうにみえました。
ところが、昭和48年の法律の改正で第１種高度地区の北側斜線制限の数値が変わっていたため、住まいが既存不適格建築物になっていることが判ったのです。
もし、増築をするのだったら、現在の基準に適合させなくてはなりません。Ｂさん宅の場合は、斜線制限をオーバーしている部分を撤去すればしなければなりません。しかし、建物の構造が鉄筋コンクリート造なので、壊すにはたいへんな手間と費用がかかってしまいます。そこで、現在の暮らし方を見直し、スペースをやりくりすることによって、屋内のリフォームのみで、オーディオルームをつくることにしました。

【ポイント】
既存不適格建築物で増築は困難と判っても、現在の暮らし方を見直すことや設計上の創意工夫で、面積を増やさなくても空間を創り出すことはできます。